"Nie" dla mieszkań w pałacu w Strzelcach Opolskich. Gmina chce miliona złotych

Strzelecki pałac Renardów stoi w ruinie już od 1945 roku, od 2004 – jest w rękach prywatnych – wtedy nabył go od miasta z zamiarem odbudowy lokalny przedsiębiorca Aleksander Materla. Deklarował stworzenie tu centrum hotelowo-restauracyjnego i uzyskał pozwolenie budowlane na taką inwestycję. Wstępne prace związane z odbudową ruszyły w 2010 roku, m.in. odrestaurowano wieżę, umacniane były też fundamenty. Potem odbudowa jednak stanęła i o zamku długo było cicho. Aż do końca maja tego roku, gdy gruchnęła wieść, że wpłynął nowy wniosek w sprawie odbudowy.

Właściciel złożył go w trybie tzw. specustawy Lex Deweloper, ułatwiającej przygotowania do inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących. W myśl nowej koncepcji miałby tu jednak powstać nie hotel i restauracja, a luksusowy apartamentowiec wraz z dwukondygnacyjnym podziemnym parkingiem. Taka propozycja wzbudziła od razu wiele kontrowersji. Dyskutowano, jak bardzo przebudowa zmieni obiekt w stosunku do pierwowzoru, jak nowe funkcje wpłyną na dostępność obiektu i czy nie byłoby ograniczeń w korzystaniu przez mieszkańców z parku.

W trakcie zarządzonych przez ratusz obowiązkowych konsultacji wpłynęły negatywne uwagi od mieszkańców, a opolski konserwator zabytków oraz zarządca drogi wojewódzkiej odmówili uzgodnienia wniosku. Ale, jak podkreślano, decyzja ostateczna należała do rady miejskiej, Aleksander Materla deklarował modyfikacje wniosku, a konserwator otwartość na korekty. Na sierpniowej sesji rada zagłosowała jednak na „nie”. Co więcej, projekt uchwały w tej sprawie – jak się okazało – sprowokował władze miasta do zdecydowanych działań. Sytuacja odwróciła się o 180 stopni.

Czy sprzedaż była błędem?

Podczas sierpniowych obrad rady miejskiej w Strzelcach Opolskich radny Piotr Pospiszyl apelował, by nie podejmować pochopnych decyzji, tylko jeszcze podyskutować na komisjach, rozważyć różne „perspektywy”: zamek jest ruiną wiele lat, a brak działań może spowodować, że pozostanie nią „trwale”:

– Nie mamy szczęścia do naszych zabytków – zagaił. – Może powinniśmy się jeszcze wstrzymać z decyzją, porozmawiać z właścicielem, bo to wszystko odbywa się na szybko...

Radni nie podjęli wątku, ale w sesji uczestniczyli też mieszkańcy. Jeden z nich – Eugeniusz Michalski – poprosił o głos i zwrócił się do rady z apelem, w którym skrytykował dokonaną przed laty sprzedaż.

– Nie wiem, jak rada zagłosuje, już po opiniach komisji widać, że są rozbieżności, a tu na sprawę trzeba spojrzeć szerzej – mówił mieszkaniec. – Można jedną uchwałą, tak jak w 2003 roku, pozbyć się praktycznie za darmo, za bezcen czegoś, co jest największym skarbem naszego miasta. Jak państwo myślicie, czym my tu w Strzelcach mamy się szczycić? Może nie więzieniem, ale właśnie zamkiem Renardów i parkiem. Narzekamy, że miasto pustoszeje, to może zróbmy coś, żeby ludzie przyjeżdżali do naszego miasta, tak jak tysiące ludzi jeździ do Mosznej, do Jury Krakowsko-Częstochowskiej i innych zamków?

Mieszkaniec, występując niejako w roli sumienia miasta, apelował, by radni nie zgodzili się na budowę apartamentowca, a także postawił na sesji głośno pytanie, którego przez lata nikt nie zadał publicznie: dlaczego zabytkowy pałac nie został odbudowany? Od zawarcia transakcji minęły blisko 23 lata. Umowa sprzedaży była obwarowana terminami, nabywca się z nich nie wywiązał, a to prawnie wiąże się z konsekwencjami. Jak mówił, jeśli zamku nie odbudował właściciel prywatny, to czas, by wziął się za to samorząd z pomocą Skarbu Państwa i dostępnych na ten cel funduszy.

Pałac do zwrotu?

– Dlaczego kolejne rady miejskie i władze miasta nie wyegzekwowały od właściciela warunków sprzedaży? – grzmiał dalej Eugeniusz Michalski.
– Macie niepowtarzalną szansę naprawić dawne błędy. Ratusz dysponuje siłami, by spróbować odzyskać zamek i przywrócić właściwy stan rzeczy, to zadania dla urzędników, prawników, architektów, specjalistów od funduszy europejskich i centralnych.

Radni wysłuchali tej przemowy w ciszy, nikt nie podjął polemiki, nikt się nie tłumaczył. Ale głos zabrał obecny burmistrz Jan Wróblewski, który poinformował radę, że właśnie kilka dni przed sesją pełnomocnik gminy wysłał do właściciela obiektu wezwanie do uregulowania kary, wynikającej z klauzuli umowy sprzedaży w przypadku niewywiązania się z zapisów dotyczących odbudowy.

– Niestety, zamek został sprzedany w 2004 roku i wiele się od tego czasu nie wydarzyło – burmistrz przyznał wprost, że „podziela” opinie swojego przedmówcy. – Ale jeśli chodzi o postulat, by gmina odzyskała ruiny, to ten czas, gdy można było podjąć takie działania, chyba upłynął. Burmistrz Krzysztof Fabianowski zapisał jednak w umowie klauzulę, że w przypadku niewywiązania się z zapisów umowy należy się kara na rzecz miasta w wysokości miliona złotych. I właśnie biuro prawne wysłało wezwanie do uregulowania tej kary.

Tak elektryzująca wiadomość też nie sprowokowała dyskusji na sesji, można mniemać, że rajcy – a przynajmniej ich część – wiedzieli o tym już wcześniej. Przeprowadzono głosowanie, w którym 16 radnych było za odmową ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w zamku. Dwie osoby wstrzymały się od głosu, a jedna była przeciw (trzy były nieobecne).

80 tys. zł za ruiny pałacu

Sprawdziliśmy, za ile ruiny zamku zostały sprzedane przez miasto w styczniu 2004 roku i co dokładnie zostało zapisane w umowie.

Jak poinformował nas Urząd Miejski w Strzelcach Opolskich, nabywca – czyli spółka z o.o. Agrocentrum – „zaoferowała w przetargu kwotę 160 000 zł, przy czym cena sprzedaży uzyskana w przetargu została obniżona o 50%” z racji wpisania nieruchomości do rejestru zabytków. Zapłacił więc 80 000 zł, ale zobowiązał się do odbudowy i zagospodarowania obiektu zgodnie z wytycznymi Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w Opolu „z uwzględnieniem poszczególnych etapów inwestycyjnych, których harmonogram stanowił integralną część oferty przetargowej; wielofunkcyjnego wykorzystania nieruchomości, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; udostępnienia wieży zamkowej do celów publicznych jako punktu widokowego”.

W umowie określone zostały terminy. Do końca 2004 r. miała zostać wykonana szczegółowa inwentaryzacja ruin, określająca możliwość zachowania istniejącej substancji i detali architektonicznych, oraz opracowanie projektu odbudowy. Do końca 2005 r. miało zostać uzyskane pozwolenie na budowę, natomiast do końca 2007 r. – „zakończenie prac budowlanych w co najmniej jednym ze skrzydeł zamku lub w części centralnej, do tzw. stanu surowego”. W umowie zapisano też, co uznaje się za stan surowy: odtworzenie elementów konstrukcyjnych obiektu, odtworzenie konstrukcji dachu i wykonanie pozostałych ścian działowych...

W 2013 r. pytaliśmy na łamach „Strzelca Opolskiego”: „Czy zamek zmieni swoje oblicze?”. Już wtedy czytelnicy interweniowali bowiem, że w ruinach od dawna nie są prowadzone żadne roboty. Jak pisaliśmy, „jesienią 2010 roku ruszyły prace przy umocnieniu fundamentów. Pomimo przeprowadzonych wcześniej odwiertów, okazało się, że podstawa murów jest w fatalnym stanie. Inwestor przerwał prace”. Ale informowaliśmy też, że strzelecki ratusz na wniosek właściciela wszczął postępowanie w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na rewitalizacji zamku”. Aleksander Materla zapewniał w tym artykule, że jego plany nie uległy zmianie oraz że przygotowuje dokumentację „pod kątem ewentualnej możliwości sięgnięcia po nowe środki unijne”. To się jednak nie udało.

W Gminnym Programie Opieki nad Zabytkami Gminy Strzelce Opolskie na lata 2020-2023”, uchwalonym w październiku 2019 r., można przeczytać, że w ramach odbudowy „umocniono jedynie fundamenty i odrestaurowano wieżę”, ale są zapewnienia, że prace będą kontynuowane. Jak widać, władze gminy długo były wyrozumiałe wobec opóźnień.

Odbudowa albo kara

Ta cierpliwość najwyraźniej zakończyła się wraz ze zmianą na stanowisku burmistrza i z nowym wnioskiem Aleksandra Materli dotyczącym lokalizacji na bazie ruin zamku nowej inwestycji: apartamentów zamiast hotelu i restauracji. Jan Wróblewski potwierdza, że gmina mogła żądać zwrotu nieruchomości.

– W przypadku braku realizacji przez nabywcę zapisanych w umowie zobowiązań gmina dysponowała pięcioletnim terminem, aby dokonać odkupu nieruchomości – mówi burmistrz Jan Wróblewski. – Gmina nie skorzystała z tego uprawnienia.

W umowie jest też jednak zapis o karze umownej i, jak informuje włodarz, pełnomocnik gminy Strzelce Opolskie skierował wezwanie do przedstawienia na piśmie możliwości i warunków spłaty zobowiązania hipotecznego „jakie obciąża nieruchomość położoną w Strzelcach Opolskich przy ul. Zamkowej”. Zostało ono doręczone właścicielowi 7 sierpnia.

– Gmina Strzelce Opolskie – zmierzając do pozasądowego rozstrzygnięcia sprawy – oczekuje wskazania, w jakim terminie i kwotach spłata tejże kwoty jest możliwa – mówi burmistrz Jan Wróblewski. – Dalsze działania będą uzależnione od treści odpowiedzi na nasze wezwanie. Kwota jednego miliona złotych wynika z wartości hipoteki umownej ustanowionej na rzecz gminy Strzelce Opolskie na przedmiotowej nieruchomości.

O komentarz w tej sprawie zwróciliśmy się do byłego burmistrza Tadeusza Goca. Na odpowiedź, czemu za jego rządów nie podjęto działań w kierunku odzyskania bądź nałożenia kary, odpowiedział, że nie było takiej potrzeby:

– W mojej opinii samorząd jest po to, by wspierać wysiłki przedsiębiorców. Właściciel miał duże problemy w uzyskaniu uzgodnień od konserwatora – wspomina burmistrz. – Nie zmieścił się w terminach, ale trzeba wziąć pod uwagę, że podjął się niezwykle trudnego przedsięwzięcia, a ja nie uważam za stosowne, żeby rzucać kłody pod nogi przedsiębiorcy, i tak ma ciężko.

Tadeusz Goc dodaje, że realizacja pierwotnej koncepcji odbudowy prawdopodobnie okazała się nieopłacalna, dlatego pojawiła się nowa.

– Osobiście uważam, że jeśli właściciel ma jakąś koncepcję, warto byłoby ją pozytywnie rozpatrzyć, podjąć dialog – przyznaje. – Temat jest bardzo trudny, ale nawet mieszkania oznaczałyby odbudowę i jakieś zagospodarowanie.

Do momentu powstania tego tekstu do gminy nie wpłynęła odpowiedź w tej sprawie. Udało się nam skontaktować z właścicielem nieruchomości, ale Aleksander Materla odmówił jakiegokolwiek komentarza na ten temat.

W trakcie sesji też padła sugestia, że władze gminy powinny spotkać się na rozmowie z właścicielem zamku, ale na pytanie, czy takie rozmowy są planowane, otrzymaliśmy z ratusza odpowiedź przeczącą.

Realnie patrząc, to czy właściciel dobrowolnie zapłaci karę miliona złotych, wydaje się wątpliwe i należy się jednak liczyć z postępowaniem sądowym. Chyba że... doszłoby do porozumienia. Gmina najwyraźniej dąży do przejęcia ruin. Na tym etapie to tylko dywagacje, ale droga do odbudowy na apartamentowiec została zamknięta, a plany odbudowy na hotel zaniechane.

Czytaj wszystkie najważniejsze informacje z powiatu strzeleckiego. Kup aktualne e-wydanie "Strzelca Opolskiego"